La indemnización por menor superficie real que escriturada: derechos del comprador
Si has comprado una vivienda o terreno y has descubierto que la superficie real es menor que la que aparece en la escritura, no estás solo en esta situación. Como abogado especializado en negligencias jurídicas, he visto numerosos casos donde los compradores se sienten engañados al descubrir esta discrepancia. La compensación económica por menor superficie es un derecho que muchos desconocen, pero que puede suponer una importante indemnización.
Te explico qué opciones legales tienes y cómo puedes reclamar sin más pérdidas de tiempo ni dinero. En este artículo encontrarás respuestas prácticas, ejemplos reales y consejos claros para afrontar esta situación.
¿Qué indemnización corresponde cuando la superficie real es menor que la escriturada?
Cuando existe una diferencia entre la superficie real y la que consta en escritura, el Código Civil español establece en su artículo 1.469 el derecho a una compensación económica. La cuantía de esta indemnización dependerá de varios factores:
- El porcentaje de diferencia entre la superficie real y la escriturada
- El precio pagado por metro cuadrado
- La buena o mala fe del vendedor
- El tiempo transcurrido desde la compraventa
En mi experiencia profesional, cuando la diferencia supera el 10% de la superficie total, los tribunales suelen conceder indemnizaciones proporcionales al precio pagado por los metros inexistentes.
Fundamentos legales para reclamar por superficie menor a la escriturada
La reclamación por falta de cabida en inmuebles se fundamenta principalmente en:
- Artículo 1.469 del Código Civil: establece la reducción proporcional del precio
- Artículo 1.470 del Código Civil: regula los supuestos de diferencia de cabida
- Artículo 1.124 del Código Civil: sobre el incumplimiento contractual
El Tribunal Supremo ha establecido en numerosas sentencias que cuando la diferencia de superficie es sustancial, el comprador puede optar entre:
- Reducción proporcional del precio (acción estimatoria)
- Resolución del contrato si la diferencia es tan relevante que no habría comprado conociendo la superficie real (acción redhibitoria)
¿Cuándo se considera relevante la diferencia de superficie?
Aunque no existe un porcentaje fijo establecido por ley, la jurisprudencia suele considerar que una diferencia superior al 10% justifica una reclamación. Sin embargo, he llevado casos donde diferencias del 5% han sido indemnizadas cuando afectaban significativamente al valor o utilidad del inmueble.
Cómo calcular la compensación económica por metros cuadrados faltantes
El cálculo de la indemnización por menor cabida suele realizarse mediante una simple regla de tres:
- Determinar el precio por metro cuadrado pagado (precio total ÷ metros escriturados)
- Calcular los metros faltantes (metros escriturados – metros reales)
- Multiplicar el precio por metro cuadrado por los metros faltantes
Por ejemplo, si pagaste 200.000€ por un piso escriturado con 100 m² pero realmente tiene 90 m², el cálculo sería:
- Precio por m²: 200.000€ ÷ 100 m² = 2.000€/m²
- Metros faltantes: 100 m² – 90 m² = 10 m²
- Indemnización: 10 m² × 2.000€/m² = 20.000€
Factores que pueden modificar la indemnización
Los tribunales pueden ajustar esta cantidad considerando:
- Si hubo mala fe del vendedor (podría incrementarse la indemnización)
- Si el comprador pudo haber detectado la diferencia fácilmente
- El tiempo transcurrido desde la compraventa
- La zona del inmueble donde faltan los metros (no vale igual un metro en terraza que en dormitorio)
Plazos para reclamar por superficie inferior a la escriturada
El tiempo es crucial en estas reclamaciones. Los plazos para ejercitar acciones por falta de cabida en inmuebles son:
- 6 meses para la acción redhibitoria (resolución del contrato)
- 1 año para la acción estimatoria (reducción del precio)
- 5 años si se plantea como incumplimiento contractual (tras la reforma del Código Civil de 2015)
Siempre recomiendo actuar con rapidez una vez detectada la diferencia, ya que los plazos comienzan a contar desde que el comprador conoce o podría haber conocido razonablemente la discrepancia.
Pasos prácticos para reclamar una indemnización por metros faltantes
Si has descubierto que tu vivienda tiene menos metros de los escriturados, estos son los pasos que debes seguir:
- Verificar la superficie real mediante un informe pericial de arquitecto o aparejador
- Comprobar la superficie que consta en el Registro de la Propiedad y en la escritura
- Enviar un burofax al vendedor reclamando la diferencia
- Intentar una negociación amistosa
- Si no hay acuerdo, presentar demanda judicial
En mi despacho siempre intentamos primero la vía amistosa, ya que muchos vendedores prefieren llegar a un acuerdo antes que afrontar un proceso judicial con costas y posibles intereses.
Preguntas frecuentes sobre compensaciones por menor superficie
¿Qué ocurre si la diferencia de superficie es mínima?
Cuando la diferencia es inferior al 5%, los tribunales suelen aplicar la doctrina de la tolerancia admisible, considerando que pequeñas variaciones son normales y no generan derecho a indemnización, salvo que se demuestre mala fe o que esos metros eran especialmente relevantes.
¿Puedo reclamar si compré «a cuerpo cierto»?
La compra «a cuerpo cierto» (cuando se adquiere el inmueble como un todo, independientemente de su medida) dificulta la reclamación, pero no la impide si la diferencia es sustancial o si el vendedor aseguró expresamente unas medidas determinadas que resultaron falsas.
¿Qué documentación necesito para reclamar por menor superficie?
Los documentos fundamentales son:
- Escritura de compraventa
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Informe pericial que acredite la superficie real
- Publicidad o información precontractual donde se mencionara la superficie
- Comprobantes del precio pagado
Conclusión: No renuncies a tu derecho a ser indemnizado
Si has descubierto que tu vivienda o terreno tiene menos metros de los que pagaste, tienes derecho a reclamar. No estás solo en este proceso. En mi despacho analizamos cada caso de forma personalizada para determinar la mejor estrategia de reclamación y conseguir la indemnización que mereces por la superficie que nunca recibiste.
Contacta conmigo y te ayudaré a evaluar tu caso, calcular la indemnización que te corresponde y emprender las acciones legales necesarias para defender tus derechos como comprador. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
